Maakasutusest rääkides on oluline eristada juht- ja sihtotstarvet. Esimene neist kehtestatakse üldplaneeringuga (ÜP) ja näitab maakasutuse potentsiaali lähtuvalt valla ruumilise arengu põhimõtetest.
Juhtotstarve määrab omakorda mingi maa-ala või katastriüksuse kasutamise sihtotstarbe, kuid ei kohusta, et maa tuleb ÜPs planeeritud otstarbel tingimata kasutusele võtta. Kui näiteks ÜPga määratud elamumaa või juhtotstarbega maa-alale jääb maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu, saab maaomanik seda senisel viisil edasi kasutada nii kaua, kui ta seda soovib. Teatud piirangud siiski kehtivad. Näiteks ÜPga määratud rohevõrgustiku elementide juhtfunktsiooni ei saa muuta ning sellise maa-ala uus sihtotstarve võib olla vaid maatulundusmaa, kaitsealune maaks või üldmaa. Just selle põhimõtte rikkumine leidis aset Tammelaane planeeringualal, millele kehtestatud detailplaneeringu kohus tühistas.
Kehtivas Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus lähtub maakasutuse juhtotstarvete loetelu valitsuse määruses „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ toodud sihtotstarvete liikidest. Uue ÜP seletuskirja eelnõusse on aga tekkinud täiesti uued mõisted. Kui väikeelamu- ja korterelamuala on veel arusaadav, siis ettevõtlusalal seniseid sihtotstarbeid enam ei eristata ehk teatud maa-alale võib tulevikus planeerida kas kaubanduskeskuse, büroohoone, lao, katlamaja, parkla, spordihalli – loetelu võib pikalt jätkata. Ka praegu kehtivate planeeringute üks peamisi koostajaid, planeerimisekspert Kaur Lass hoiatab oma arvamuses uue ÜP kohta, et selline hägustamine soosib vaid otsuseid langetavaid ametnikke, kes saavad juurde kaalutlusruumi, kuid ei kaitse kodanikke, kelle arvamused hakkaksid tulevikus veelgi vähem lugema.
Näited erahuvide eelistamisest ühishuvide arvelt
Ka lähiminevikust on küllalt näiteid, kus maakasutuse juhtotstarbeid on kellegi erahuvides muudetud, määrates näiteks senisele ühiskondlike ehitiste maale ärimaa funktsiooni – äsja volikogus uuesti algatatud endise Haabneeme staadioni ehk nn Kirovi City planeering, Mõisapargi planeeringu muutmine ning vahest kõige markantsemana kehtiva ÜP järgsele segafunktsiooniga alale mastaapse jalgpallihalli läbisurumine.
Ent ka elamuehituses ei taga uus ÜP senisest rangemat joont, mis elanike juurdekasvu piiraks. Kasutusele on võetud arenguala mõiste, kus on ühte patta pandud nii ettevõtlus, ühiskondlikud hooned kui korruselamud ja kus hoonestus on keskmiselt 4-korruseline (suurim lubatud kõrgus kuni 16 m). Teiselt poolt on laiendatud tiheasustusalasid (suurematena Antenniväljak ja Pringi mets) ning säilitatavatel hajaasustusaladelgi on vähendatud elamukrundi minimaalsuurust. Mõni seni hajaasustuseks määratud piirkond oli tegelikkuses juba praeguseks tiheasustusviisil täis ehitatud (nt. Randvere külas Randvere teest lääne poole jääv ala), kuid põhimõtteliselt võib uue ÜP järgi ilma seda muutva detailplaneeringuta (s.t. vaid vallavalitsuse korraldusega) tihendada juba väljakujunenud elamualasid ka keskasulatest eemal. Segadust planeeringu koostajate peas väljendab ilmekalt ÜP seletuskirjas leiduv lause: „Katastriüksuste liitmine suuremateks üksusteks on lubatud, et vähendada elamute tihedust ja tagada suurem privaatsus, ka sel juhul on lubatud piirkonnas määratud katastriüksuse suurusest väiksema moodustamine.“ (ptk. 4.2.2).
Vallavalitsus kogus ettepanekuid ja arvamusi uue ÜP jaoks ka enne selle eskiisi avalikustamist käesoleva aasta oktoobris. Nagu oodata võis, puudutas suurem osa laekunud ettepanekutest üksikuid kinnistuid või kompaktseid senise äri- ja tootmismaa funktsiooniga alasid (nt. Reinu tee ja talveaia vaheline ala).
Maaomanike soov on endiselt kaldu elamuehituse poole, ka rohealade arvelt. Arusaadav, sest seni on looduslikke maa-alasid üsna kergekäeliselt arendusele ohvriks toodud, olukord on hakanud muutuma alles viimastel aastatel. Ja ega siis paljud endised põllu- ja metsamaad sattunud 1990ndatel kinnisvarafirmade kätte nende toonase kasutuse eesmärgil, kus sa sellega. Lihtsalt mõnes piirkonnas jõuti kopp „õigel“ ajal maasse lüüa, osa on aga siiani ootele jäänud.
Erandid tekitavad küsimusi
Vallavalitsuse vastustest kumab läbi hoiak, et rohelade (väljaspool alevikke ka ettevõtlusalade) arvelt elamualasid laiendada ei kavatseta, kuid leiab ka paar erandit. Näiteks Metsakasti külas Riiasöödi ristmiku vastas oleva loodusliku rohumaa juhtotstarbe muutmist lubatakse kaaluda, ehkki tegu on pea ainsa kitsa rohekoridori alaga, mis ühendab poolsaare lõunaosa Viimsi keskosa suurema metsamassiiviga.
Kui maaomanikel hakatakse mingil avalikkuse eest varjatud põhjusel „näo“ järgi vahet tegema, siis on korruptsioonialge juba idanema pandud.
Seniste äri- ja tootmismaade omanikke Reinu tee läänepoolses otsas aga motiveerib vallavalitsuse lubadus, et vähemalt osaliselt ei välistata seal ka elamuehitust. Seda vaatamata ÜP seletuskirjas toodud piirangule, et ettevõtlusalale pole lubatud seada korteriomandit või rajada iseseisvat elamufunktsiooniga hoonet. Kui maaomanikel hakatakse mingil avalikkuse eest varjatud põhjusel „näo“ järgi vahet tegema, siis on korruptsioonialge juba idanema pandud.
Palju erinevaid sihtotstarbeid mahub ka roheala mõiste alla alates põllu- ja metsamajandusest kuni parkide ning muru- ja mänguväljakuteni. Siia sobib ka kehtiva ÜPga määratud puhkeotstarbeline maa, mis on mõeldud elanikkonna aktiivseks puhkuseks, sportimiseks ning vastavate hoonete ja rajatiste jaoks. Nende kõrval on aga metsaalad ja väärtuslikud avamaastiku alad veel eraldi juhtotstarvetena välja toodud, kusjuures metsaalale on ühe kõrvalotstarbena juurde poogitud rekreatiivsed tegevused. Tõeline ristkasutus…
Ühest küljest on tervitatav, et avamaastikke ehk veel säilinud väheseid potentsiaalselt väärtuslikke põllumajandusmaid ja püsirohumaid on ka Viimsis hakatud viimaks tähele panema. Seni on räägitud põhiliselt metsast, mida siinkirjutaja arvates ähvardab majandustegevuse sisulise lakkamise tõttu hoopis tormide tallermaaks ning üraskite ja juurepessu kaitsealaks muutumine.
Puhveralad kaovad
Radikaalseks sammuks võrreldes kehtiva ÜPga on olemasolevate kaitsealade laiendamine ja uute juurde tekitamine. Selle järgi moodustaksid Viimsi mandriosa tulevikus peamiselt tiheasustusalad, mille servadest algaksid kohaliku tähtsusega kaitsealad, mis toovad arvatavasti kaasa täiendavad majandustegevuse piirangud. Uues ÜPs puudub ka puhverala mõiste, mis praeguse rohevõrgustiku teemaplaneeringu järgi peaks leevendama intensiivse inimtegevuse survet. Tõsi, vallavalitsus on seda korduvalt tõlgendanud hoopis nii, et planeeritakse suuremaid elamukrunte. Selle üheks tuntumaks näiteks on Antenniväljaku piirkond, aga elamutega „rikastatud“ puhveralasid leidub mitmes külas. Teiselt poolt tuuakse ka metsamajanduslike piirangute põhjenduseks rohevõrgustiku kaitse. RMK kinnisvaraosakonna planeeringute spetsialist Jürgen Kusmin on selle peale õigesti märkinud, et rohevõrgustiku toimimist mõjutab eelkõige maakasutuse muutus (ehk näitena seesama suuremate elamukruntide planeerimine), mitte ala põllu- või metsamajanduslik kasutus (Viimsi vallavalitsuse dokumendiregister, 10-10/3979, 13.09.2024).
Kaitsealade moodustamise ettepanekuid pole kohalike elanikega, sh. nendega, keda see otseselt puudutab, enamasti läbi räägitud. Osale nendest aladest seati 2023. aasta lõpus ajutine ehitus- ja planeerimiskeeld. See puudutas muuhulgas hajaasustusviisil elamuehituse reservmaid, kuid uue ÜP järgi sellist kategooriat enam ei eksisteeri ja nüüd on need alad hõlmatud valdavalt hoopis kaitsealade piiridesse. Paistab, et see osa ÜPst on pigem ametnikukeskne, samas unustades, et praegu kaitse alla võetavad väärtused on aastasadade jooksul kujunenud just inimtegevuse kaasosalusel. Kõik uute kaitsealadega ja seniste laiendamisega seonduv paistab olevat suunatud pigem sellele, et kindlustada ametnikele pikaajaline kindel töövoog. Tarvis on ju organiseerida täiendavaid uuringuid, koostada kaitse-eeskirjad ja kaitsekorralduskavad, neid ellu viia… Ettepanekute hulgas on ka näiteks eraldi kaitseala moodustamine Leppneemes Võrkaia maaüksusel, mis jääb pea tervenisti ranna ehituskeeluvööndisse ja pealegi üleujutusalale, aga selliseid veidraid väikse pindalaga kaitsealasid on plaanis teisigi.
Väärtuslike avamaastike juures on veel see aspekt, et Viimsis praktiliselt puudub põllumajanduslik tegevus ja seega pole võimalik teenida ka arvestatavat tulu. Paljud maaomanikud on seni hoidnud endisi põllu- ja heinamaid korras tänu PRIA toetustele, kuid viimastel aastatel on neidki oluliselt koomale tõmmatud ja maatükid jäänud pigem kulu poolele. Kaitsealade koosseisu võtmine tekitab samas õigustatud ootuse, et vallavalitsus võtab enda kanda ka maade korrashoidmise ja põllumajandusliku potentsiaali säilitamisega seotud kulud. Kas selleks ollakse valmis? Mäealuse maastikukaitsealal tellib ju vald hooldustööd ja maksab need ka kinni. Miks peaksid siis näiteks Äigrumäe maaomanikud toimetama vaid missioonitundest.
Selline kaitsealade lausalise moodustamisega teise äärmusse minek näitab, et Viimsi vallavalitsus kui planeeringu tellija ei usalda maaomanikke ega iseennast. Selle aasta aprillis peetud ÜP teemalisel visioonipäeval vastas reformierakondlasest abivallavanem Alar Mik keskkonnavaldkonna töötoas küsimusele, miks on vaja kaitsealasid laiendada, et see annab kindluse tuleviku suhtes. Nimelt ei saavat keegi garanteerida, et tulevased vallavõimud ilma selleta üldplaneeringu põhimõtetest kinni pidama hakkavad. Meenutuseks niipalju, et kurikuulus Tammelaane saaga tõmmati käima üsna pea pärast Reformierakonna võimule saamist aastal 2015.
Andres Jaanus on endine vallavolikogu keskkonna- ja heakorrakomisjoni liige (Kogukondade Viimsi)
Tunnuspilt: freepik.com
Loe samal teemal:
„ANDRES JAANUS: uus üldplaneering polariseerib Viimsit, 1. osa – elanikkond“
Kui lugu meeldis, siis palun toeta sõltumatut kogukonnaportaali ning ANNETA.
Viimsi Uudised
Jaga: