„Kirovi City“ (Randvere tee 9B ehk vana staadioni ala) detailplaneeringu osas toimus arutelu volikogu maa- ja planeerimiskomisjonis 9.oktoobril.
Saatsin komisjoni aseesimehena 7. oktoobril komisjoni liikmetele kirjaliku pöördumise ja otsuse teksti muudatuse ettepanekutega.
Ettepanek oli täna kehtiva detailplaneeringu järgi 100% ühiskondlike ehitiste maal mitte muuta otstarvet valdavalt ärimaaks ning säilitada ühiskondlike ehitiste maa 51-75%.
Pöördumise tekst on esitatud alljärgnevalt täies mahus. Artikli lõpus on esitatud komisjoni hääletustulemused.
Head volikogu maa- ja planeerimiskomisjoni liikmed
Volikogu erinevad komisjonid on arutanud Randvere tee 9B kinnistu planeeringu temaatikat 2023. aasta lõpus ning nüüd käesoleva aasta augustis. Tihti läheb diskussioon sellele, kui suur peaks olema alale planeeritav keskväljak või kas keskväljakul peaks kesksel kohal olema purskkaev või aiapäkapikk.
Volikogu liikmetena ja/või komisjoni liikmetena me ei peaks laskuma diskussiooni, mis on erialaselt pädevate planeerijate pärusmaa, vaid peaksime hoomama üldpilti ning tegema otsuse suuremal skaalal, millel kaalutakse Viimsi inimeste – ehk kogukonna huve esmajärjekorras.
Vallavalitsus soovib volikogu oktoobri kuu istungile tuua Randvere tee 9B detailplaneeringu algatamise eelnõu. Sellest saame järeldada, et vallavalitsus on oma kaalutlusotsuse toimingud lõpetanud ja otsustanud antud detailplaneeringu algatamise kasuks.
Olgu öeldud, et mõte, mille järgi antud ala saab korda ja viimsilastele meeldivamalt kasutatavaks, on igati tervitatav ning taoliste arengute vastu üldprintsiibis siinkirjutaja vastuseisu ei väljenda.
Küll aga ei ole komisjon arutanud kordagi juhtotstarvete muudatust või mahtude muudatust sisuliselt. Ning siin on arutelu koht. Samas mahus ilusat arhitektuuri on võimalik teha ka selliselt, et juhtotstarbeks jääb siiski valdavas enamuses ühiskondlike ehitiste maa (mis on ka praegu nii ja on kehtiva üldplaneeringu kohane).
Lisaks toon välja asjaolud, mida ei ole kajastatud ja/või on kajastatud puudulikult vallavalitsuse poolt esitatud materjalides ja volikogu komisjonide istungitel esitatud väidetega, mille põhjal peab volikogu liige poolt või vastu hääletama kui antud eelnõu peaks volikogusse jõudma.
1) Kinnistu juhtotstarve ja planeeritavad mahud
Tegemist on 100% ühiskondlike ehitiste maaga ning ka kehtiva üldplaneeringu järgi on antud ala ühiskondlike hoonete maa juhtotstarbega 100% . Detailplaneeringuga soovitakse juhtotstarve muuta valdavalt ärimaaks. Volikogu otsuse eelnõus on kirjas vaid põhimõte, et üks hoonetest saab olema ühiskondlike ehitiste juhtotstarbega. Komisjonile ei ole esitatud uuemaid lahendusi kui 06.12.2023 aasta komisjoni istungil päevakorra punktis 3 esitatud detailplaneeringu eskiisi lahendus ning seega võib järeldada, et materjalid ei ole vahepeale muutunud ning endiselt saab lähtuda nendest.
Antud eskiisi järgi on ÜK (ühiskondlike hoonete maa otstarbega) positsioon nr 6, mis on ühekordne 1200m2 maa-aluse ja 1100m2 maapealse burtopindalaga hoone – kokku 2300m2. Planeeringu alal kokku aga luuakse brutopinna võimalus mahule 41 520m2, mis tähendab, et ühiskondliku otstarbe osakaaluks brutopinna järgi jääb ca 5,5%. Kehtiva planeeringu järgi on see 100%.
Hoonete mahte vaadates, on kehtivas detailplaneeringus võimalikku brutopindala ca 26 000 kuni 27 000 m2. Uus maht – on ca 60% suurem maht 41 520m2 (kui see on kehtiv – komisjonil on endiselt 2023 detsembri kuu materjalid).
Need on numbrid ja võrdlused, mida me paraku ei näe vallavalitsuse 04.10.24 avaldatud artiklis Viimsi Teatajas.
2) Ärimaa vs sotsiaalmaa
Oleme vallavalitsuse esindajate käest komisjonis kuulnud ja näinud retoorikat, et valikus on kas suur kast spordihoonet või siis kena liigendatud arhitektuuriga ärihooned. Nii aga ei pea see üldse olema. Sama kena liigendatud arhitektuur saab jääda ka siis, kui juhtotstarbed säiliksid valdavalt ühiskondlike hoonete maa otstarvetena.
Ühiskondlikud hooned ei tähenda automaatselt, et see peab olema monoliitne spordihall. Ühiskondlikud hooned võivad olla ka mõne avaliku asutuse kasutuses olevad büroohooned – ministeeriumid, ametkondade hooned, aga ka sihtasutuste, MTÜ-de hooned või eraomanduses olevad muuseumide hooned või muud taolised.
Siin mõned näited erinevatest paikadest Eestis:
Superministeerium kinnistul 78401:109:0210 – on 100% ühiskondlike ehitiste maag. Tegemist on kena ja kaasaegse büroohoonega, mille juurde kuulub purskkaevudega väljak koos rekreatsioonalaga.
AHAA Teaduskeskuse maa Sadama tänav 1 Tartus kinnistul 79507:050:0024 – tegemist on 100% ühiskondlike ehitiste maaga.
Motospordi muuseum Turbas Tööstuse tn 3 – 51801:003:0024 – tegemist on 100% ühiskondlike ehitiste maaga.
Ka näiteks Lennusadam, Meremuuseum ja muud taolist funktsiooni omavad hooned asuvad kinnistutel, mille juhtotstarbed on ühiskondlike ehitiste maad.
Nii Eestis kui ka meile eeskujuks olevates riikides on häid näiteid, kuidas just erinevate ühiskondlike funktsioonidega hoonete ümber on saanud tekkida toimivad ärihooned.
Paraku on tuua ka näiteid, kus ilma ühiskondlike hooneteta ärihoonetesse ei teki nö elu sisse, need hooned muutuvad tondilossideks, või neile antakse muu otstarve ettekäändel, et ega te ju ka ei soovi neid tondilosse siia. Ja paraku just varjatud elukondlik funktsioon on see, mis antud olukorras on vägagi tõenäoline.
Näiteid võiks tooma jäädagi, aga mõte on see, et ühiskondlike hoonete olemus ei ole selline, mis välistaks pakutud liigendatud lahenduse elluviimise või majandustegevuse.
Spordihallist erinevate ja teistliiki ühiskondlike hoonete võimalused on kõik komisjonis jäänud arutamata ning kui tuuakse välja ettepanek säilitada valdavas osas ühiskondlike hoonete juhtotstarbed, siis vastused on valdavalt stiilis: „Miks sa oled arengu vastu ja soovid järjekordset kasti spordihoonena siia.“ Loodetavasti eelpool selgitatu ja näited erinevatest ühiskondlikest hoonetest avavad koalitsiooni mõtted ka selles suunas, et ühiskondlikud hooned ei võrdu kasti meenutava spordihoonega.
Ärimaa vs sotsiaalmaa erinevus seisneb eelkõige selles, mida saame lugeda Maakatastri seadusest paragrahvist 18:
Sotsiaalmaa, mille alaliik on ka ühiskondlike ehitiste maa, on maa millelt ei taotleta kasumit. Ärimaa on ärilisel eesmärgil kasutatav maa. Äri eesmärk on teadupoolest maksimeerida kasumit.
Me ei tea, kas 5 või 10 aasta pärast võiks vallavalitsusel endal või mõnel allasutusel, sihtasutusel, muuseumil, teaduskeskusel või muul taolisel aga ka riiklikul tasemel avalikul asutusel või muul taolisel olla sobilik koht Viimsi keskuses. Me isegi ei tea seda milliseks võib 10 aastaga muutuda kohaliku omavalitsuse roll ja milliseid allasutusi nende täitmiseks on tarvis rajada. Teame aga seda, et kui praegu antud alale anda valdav ärimaa juhtotstarve, siis avalikke funktsioone kandvaid hooneid sinna tulla ei saa. Või peab siis avalik raha maksma kallimat renti, kui ühiskondlikuks tegevuseks leidub sobilik ärieesmärgil rajatud büroohoone, sest tegemist ei ole enam ühiskondlike ehitiste maaga (kasumit mitte taotleva maaga) vaid ärimaaga (äritegevuse eesmärgil kasutatava maaga).
On lühinägelik piirata tuleviku väljavaateid selliselt, et muuta antud ala ärimaaks ja seetõttu teha avalikusele ja ühiskonnale suunatud hoonete rajamine keerulisemaks või ühiskonnale suunatud tegevus rendipinnal kallimaks. Kelle huvides see siis oleks? Viimsilaste huvides küll mitte.
Viimsi vald ise rendib täna ärimaa juhtotstarbega eraomandis oleval kinnistul paiknevas eraomandis olevas hoones pinda raamatukogu tarbeks. Võibolla oleks vallavalitsusel tulevikku vaatavalt otstarbekas jätta keskusesse võimalus taolise pinna rentimiseks ka ühiskondlike hoonete juhtotstarbega maal.
3) Ühiskondlike ehitiste maade ja ärimaade osakaalu muudatused ja töökohtade loomise argument.
Olen korduvalt toonud välja, et taolisi suure mõjuga detailplaneeringuid me ei saa menetleda teadmata koostatava üldplaneeringu ligilähedaseid lahendusi. Üldplaneeringu eskiis esitati 01.10.2024 ning ei ole veel selge, milliseks on kavandatud kujundada tervikpilt. Me ei tea millised osakaalud on ühiskondlike ehitiste maal või ärimaadel Viimsi vallas tervikuna. Lisaks on see on eskiis, mis ei ole lõplik. Selgitust ei vaja ilmselt asjaolu, et päris kindlasti on keerulisem muuta olemasolev ja kehtiva ÜP järgne ärimaa sotsiaalmaaks kui vastupidi.
Koalitsioon on toonud ärimaade loomisel alati argumendiks, et soov on soodustada töökohtade loomist Viimsi valda. Ka selle kirja punktis 2 kirjeldatud ühiskondlikud hooned võimaldavad töökohtade loomist.
Täiendavalt toon välja, et koalitsioon on juba tekitanud või tekitamas hulgaliselt ärimaa funktsioone, mida varem ei ole olnud. Näidetena võib tuua Mõisapargi arendusala, kus volikogu koalitsiooni otsus võimaldab olemasolevale ühiskondlike hoonete maale rajada 0-100% ärimaa funktsiooni. Ehk siis 100% ärimaa on ka kooskõlas volikogu koalitsiooni otsusega. Samuti Uustalu detailplaneeringu edasine menetlemine loob ärimaa funktsiooni haljasalale vallamaja vastu üle tee.
Argument, et kui antud alal juhtotstarvet ühiskondlike hoonete maa otstarbest ärimaa otstarbeks ümber ei kujundata, siis ei looda ka võimalusi kodulähedaste töökohtade loomiseks, tugineb mitte millelegi.
4) Seos uue koostatava üldplaneeringu põhimõtetega
01.10.2024 avalikustatud uue üldplaneeringu seletuskirja eelnõust (Kobras OÜ töö nr 2024-170) leiame ühiskondlike hoonete osas üldise printsiibi lk. 40 punktist 4.6.
Üldplaneering suunab valla kultuurilise ja sportliku vaba aja taristu arendamist Haabneeme piirkonda, kus tuleb tugevdada olemasolevaid kultuuriasutusi, sportimisvõimalusi laiendada eelistatult valla keskuses ning looduslikult sobivates asukohtades
Planeeritav detailplaneering, kus valla keskuses asuvale 100%lisele ühiskondlike hoonete maale kavandatakse valdavas osas ärimaa juhtotstarvet on otseses vastuolus selle põhimõttega.
Kuhu siis veel jääb Haabneeme keskusesse ja eriti keskuse põhiteljele alasid, kus oleks võimalik uue üldplaneeringuga seatud põhimõtet realiseerida?
Antud olukorras muutub ka APEK (ajutine planeerimise ja ehitamise keeld) üksjagu naeruväärseks kuna sellised alad, mis tegelikult viimsilaste eluolu kõige enam mõjutavad, olid jäetud sellest dokumendist välja. Kui APEK i kehtestamist selgitati, siis seda esitleti kui töörahu dokumenti, mille eesmärk oli see, et üldplaneeringu koostaja jaoks pilt liiga palju ei muutuks, et saaks uut planeeringut luua võimalikult staatilises olukorras. APEK muutub üha enam populistlikuks ettevõtmiseks ja pealiskaudsele valijale suunatud šõuks, sest näib, et päriselt käib planeerimine olulistes tsoonides ja asukohtades edasi eirates nii kehtivat üldplaneeringut kui ka koostamisel oleva üldplaneeringu printsiipe.
Vähe tõsiseltvõetavaks muutub ka uue üldplaneeringu eskiisi seletuskiri ja seal toodud põhimõtted nii muuhulgas ka vallavalitsuse maine ja usaldatavus, kui me näeme, et jutt on ilus ja üllas, aga vallavalitsus ise, kes muuhulgas on ka uue üldplaneeringu tellija ja asjaoludega kõige rohkem kursis olev seltskond, nügib tegelikust selliseks, et neid üllaid eesmärke saavutada on keerulisem.
Kokkuvõtteks
Viimsis peavad arengud toimuma. See on selge. Antud ala võiks korras olla – see on ka selge. Antud ala saab korda ka nii, et valdavalt ei pea olema juhtotstarbeks ärimaa – on ka selge.
Seega kutsun komisjoni liikmeid üles vaatama kaugemale ja analüüsima olukorda ise. See mida „teised“ räägivad ei pruugi alati olla sulahõbe.
Komisjon peaks keskväljaku, purskkaevude ja aiapäkapikkude asemel seekord rääkima hoopiski sellest, kas antud detailplaneeringu alal peaks olema ärimaa otstarbe asemel siiski valdavaks ühiskondlike ehitiste juhtotstarve.
Majandustegevusele ei panda ust kinni kui ühiskondlike hoonete juhtotstarve säilitatakse. Küll aga pannakse uks kõvasti koomale ühiskondlikele tegevustele, kui juhtotstarve muudetakse valdavalt ärimaaks!
***
Vallavolikogu maa-ja planeerimiskomisjoni liikmed, kes olid tutvunud komisjoni aseesimehe kirjaliku ettepanekuga ja kuulanud selgitusi komisjonis, hääletasid ettepanekut jätta alles 51-75% ühiskondlike ehitiste otstarvet hoonete brutoruutmeetri arvestuse alusel, järgmiselt:
POOLT: Tanel Ojang (valimisliit Kogukondade Viimsi).
VASTU: Atso Matsalu (E200), Siiri Visnapuu (Reformierakond), Jaanus Koni (Reformierakond), Marko Kutsar (Keskerakond).
ERAPOOLETU: Rita Veskimeister (valimisliit Vali Viimsi).
Lisaks hääletasid komisjoni liikmed oma komisjonis keskkonnakomisjoni ettepanekut, mis nägi ette ühiskondlike hoonete otstarbe säilimise 50%, järgnevalt:
POOLT: Tanel Ojang (valimisliit Kogukondade Viimsi).
VASTU: Atso Matsalu (E200), Siiri Visnapuu (Reformierakond), Jaanus Koni (Reformierakond), Marko Kutsar (Keskerakond).
ERAPOOLETU: Rita Veskimeister (valimisliit Vali Viimsi).
Loe samal teemal:
„AIVAR LÄÄNE: võtame aja maha!“
“KOMMENTAAR: Kirovi City DP algatamise eelnõule tehti keskkonnakomisjonis neli muudatusettepanekut”
“JUHTKIRI: Kirovi City DP algatamise ära koputamine toob esile võimuliidu olemuse”
Kui lugu meeldis, siis palun toeta sõltumatut kogukonnaportaali ning ANNETA.
Viimsi Uudised
Jaga: