Haabneemes elav insener Tanel Ojang analüüsib Haabneeeme aleviku ja lähiala üldplaneeringu eskiisi.
Millegi õnnestumiseks peab kõigepealt olema hea plaan. Et muuta meie ühine elukeskkond kvaliteetsemaks, peaks esmalt olema hea üldplaneeringu eskiis.
Järgnevalt analüüsin OÜ Hendrikson & Ko poolt koostatud Haabneeme aleviku ja lähiala üldplaneeringu eskiisi (edaspidi „ÜPE“), mis on avalikul väljapanekul kuni tänavuse oktoobrikuu lõpuni.
Üks hea üldplaneering võiks saada alguse sellest, et planeeringute koostajad ja lähteülesande väljatöötajad tunnevad kogukonda, näevad või püüavad näha tulevikku, mõistavad erinevate arengute tagajärgi (sh demograafilisi), teostavad planeeringu protsessi õiges järjekorras ning on objektiivsed.
Kas planeerimisega tegelevad volikogu- või vallavalitsuse liikmed, kes on ühtlasi ka planeeritaval alal maaomanikud või erakonna liikmed, mis on maaomaniku poolt toetatud, saavad olla objektiivsed, olgu teiste artiklite teemaks.
Seega esimese teemana mõtestan kogukonna olemust. Mis peitub sõna kogukond taga? Need oleme meie. Meie – viimsilased – kes me siin elame, maksame makse ning valime omale esindajad volikokku. Keda oleme läbi valimiste usaldanud tegema otsuseid ja tegusid, et meie maksuraha kasutatakse heaperemehelikult. Ja et valla areng toimub suunas, mis on avaliku huviga kooskõlas. Avaliku huvi kandjad– need oleme jälle Meie.
ÜPE koostamise protsessi ja kaasatuse kohta saame lugeda selle seletuskirjast lk. 5, kust leiame lause: „Üldplaneeringu eskiislahendus valmis Viimsi vallavalitsuse spetsialistide ja Hendrikson & Ko konsultantide koostöös.“ Mitte sõnagi ei ole siin juttu kogukonna kaasamisest. Kogukonna kaasamist aga lubasid kõik poliitilised volikogu koalitsioonis olevad jõud oma 2017. aasta KOV valimisplatvormides. Lubadustest kinnipidamine on elementaarne ning valijana teatava pettumuse tundmine on siinkohal põhjendatud. Kogukonda de facto ei kaasatud ÜPE lähteülesande koostamise ja väljatöötamise protsessidesse. Esimest korda kuulati inimeste arvamusi tänavu 30. juunil toimunud avalikul arutelul. Kaasamine päriselt kaasamise mõistes algab siiski palju varem ehk päris algusest.
Teise teemana käsitlen üldplaneeringu tagajärgi. Väga üldiselt ja lühidalt on üldplaneeringu eesmärk määrata maa kasutamise otstarvet, millest omakorda tekivad võimalikud hoonestusmahud ja hoonestuse tüübid (bürood, korterelamud, avaliku otstarbega hooned jne). Hoonestusmahtude ja hoonetüüpide kaudu mõjutatakse tulevikus väga oluliselt selliseid arenguid nagu pendelränne, rahvastiku arvu kasv ja veel palju muud. Praeguses ÜPE-s on maakasutuse plaanil arendatavad alad lilla värviga tähistatud alad, mis hoonestuse seisukohast on määratud kui korterelamute, äri- või ühiskondlike hoonete maa-ala. Kusjuures joonisel olev tabel on mingil põhjusel keskendunud ainult elamumaa osakaalule. Ühiskondlike hoonete ja ärihoonete mahtude omavaheline suhe on jäänud määramata. Ning elamumaa osakaalu järgi arvutatav rahvaarv on midagi muud, kui seletuskirjas lk. 45 kirjeldatud lisanduv elanike arv 2763 inimest. Sellest on olnud pikemalt juttu ka nii viimsilaste grupis Facebookis mitme grupi liikme poolt kui ka eraldi veebiartiklitena.
Lühidalt veelkord:
Seletuskirjas lk 12. leidub tabel 4.1 ning selles tabelis esitatavate numbrite kasutamise kohta on antud selgitused lk. 12 ja 13.
Igaüks saab ise arvutada
Lk. 13 punktis 4.1 leidub valem ehitise brutopinna leidmiseks. Ehk tabelis tulp „Arenguala pindala(Ha)“ tuleb korrutada tulbaga „Maksimaalne hoonestustihedus (Far)“ Saame teada ehitiste brutopindalad ning see omakorda korrutada viimase tulbaga “Maksimaalne elamumaa osakaal“, et saada teada elamuehituse bruto pindalad. Näiteks Piirkonnas A oleks tehe 13,0*10000*0,5*25/100=16 250m2. 13 Ha tuleb korrutada 10 000, et teisendada Ha ruutmeetriteks ning elamumaa osakaalu protsent tuleb jagada 100-ga kuna tegemist on protsendiga.
Kui sarnaselt kõik read läbi arvutada ning kokku summeerida, saab lubatavaks elamuehituse brutopindalaks kokku 167 025m2. Kui lisanduva elanike hulk oleks seletuskirja järgi 2763 inimest, siis see tähendaks, et ühele inimesele on arvestatud 167025/2763=60,5 m2 (bruto ruutmeetrit elamispinnaks ühe inimese kohta). Ja 2,7 liikmelisele leibkonnale siis 60,5*2,7= 163m2. Tulemus, et 2,7 inimest elab brutopinnal 163m2 ei ole kooskõlas statistikaga ning on ka tajutavalt väheusutav. Kui arvestada, et tõenäoliselt 2,7 inimest elaksid keskmiselt kolmetoalises korteris bruto pindalaga 75m2, siis oleks lisanduvate elanike arv 6013. Mis on peaaegu kahekordne juurdekasv võrreldes tänase Haabneeme elanike arvuga. Selge see, et seda lihtsustatud arvutust võiks kritiseerida selliselt, et bruto ruutmeeter ei ole päris sama, mis korteriomandi kasuliku pinna ruutmeeter ja nii edasi. Isegi kui viia arvutused ülitäpseks (mida on võimalik teha pärast hoone projekti läbi töötamist), siis see mõjutaks tulemust vähe ja väljapakutud 2763 lisanduvat elanikku on ilmselgelt alahinnatud. Kui aga rahvaarvu kasvu prognoosimisel tehtav viga on kahe kordne, siis ei osata ka prognoosida tulevikus vajalikke lasteaia-, kooli-, või vanadekodude vajadusi, ressursside vajadusi jne.
Kõikide teemade algallikas on demograafia. Rahvastikupüramiid ja selle muutumise prognoosimine 10, 25, 50 või mis iganes muu aasta pärast. Demograafilistest arengutest räägib aga ÜPE põgusalt, viidates lk. 43 ÜVK arengukavale (Viimsi valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooni arengukava). Mis omakorda annab väga vaieldavaid prognoose rahvaarvu üldarvuliseks kasvuks 2025. ja 2030. aastaks, kuid ei prognoosi demograafilisi rahvastiku koosseisu muutusi. Demograafia tundma õppimisest saame järeldada kogukonnale vajalikke teenuseid ja nendega seonduvat hoonestust tulevikus. Täna vajame lasteaedu, aga kolmekümne aasta pärast tõhusamat eakate hoolekannet. Kuidas on võimalik demograafilisi arenguid tundmata planeerida uut üldplaneeringut? Ei olegi.
Kolmas teema – planeerimine õiges järjekorras.
Planeering keskendub peaasjalikult elamuarendusele. Taolist detailsust, mis keerleb ÜPEs elamuehituse ümber, ei leia teist tüüpi hoonestuste puhul. Ei ole välja selgitatud, milliseid ühiskondlikke hooneid võiks eelistada või milliseid ärihooneid oleks elanikele ehk kogukonnale vaja. Selge see, et planeeringu koostajad seda ei tea – kogukonda ei kaasatud. Mitte ühelegi viimsilasi enim painavale küsimusele – ressurssidele – ei ole ÜPE-s käsitlust. Olgu nendeks näiteks tarbevee probleem, ummikute rohke transpordi ühendus Tallinna kesklinnaga, vähesed lasteaia kohad, suurenev ebaturvalisuse tunne või muu teema. Need on puudulikud ressursid, mis annavad aimu Viimsi kandevõimest. See on kriitiline piir, millest suurema rahvaarvu korral vajalikke ressursse enam ei eksisteeri kellegi jaoks.
Võibolla tuleks kõigepealt täna ja tulevikus teadaolevad probleemid ära lahendada ning teha kõvasti uurimistööd „Viimsi kandevõime“ välja selgitamiseks ja alles seejärel uurida, kuidas planeeritavate alade maakasutust hoida või muuta. „Viimsi kandevõime“ ei saa olla erinevate emotsioonide pinnalt kasvanud arvamuste kogum, vaid peaks tuginema vastava valdkonna teadustööle ning arvamuste ja järelduste tegijad peaksid neid teadustöid suutma mõista.
Kokkuvõtteks
ÜPE sisaldab lisaks eeltoodule veel nüansse, mille nimekiri ei ole kindlasti lõplik.
Näiteks on maakasutuse plaanil kujutatud rohealana ARTIUMI ala, kus täna käib ehitamine ja selle ehitamine oli teada juba ÜPE koostamisel. Mitte, et ARTIUM oleks paha, aga kui varasemalt on ARTIUMI alune maa muudetud hoonestatavaks maaks, siis miks on ÜPE-s jäetud see muutmata? Taoline dokument nagu ÜPE ei saa sisaldada sellist viga.
Mingil põhjusel on isegi ehituskeeluvööndit rannas soovitud vähendada promenaadi tarbeks, aga seda ei ole keegi uurinud, kas viimsilased seda promenaadi soovivad. Nii avalikul koosolekul kui ka kogukonna Facebooki grupis levisid/levivad seisukohad, et soovitakse maksimaalselt hoida looduslikku olukorda.
Plaanil olev trammitee viiks meid jämedalt praeguse Fertilitase eest Miiduranna Coopi ette. Tõepoolest algab sealt Tallinn, aga inimestel on vaja jõuda kaugemale – peaasjalikult Tallinna kesklinna. Maksumaksjana liiguksin pigem Haabneemest Miiduranna Coopi juurde jala, jalgrattaga või tõuksiga, kui et maksaks kinni trammitee rajamise ja edasise käigushoidmise ja hooldamise.
Lk. 23 punktis 6 alapunkt 4 sõnastus jätab sellise mulje, et detailplaneeringu menetlusega on võimalik rajada kortereid aladele, mis on mõeldud ärimaadeks.
Pole analüüsitud võimalust, kus arendatavale alale tekiks eksisteeriva keskkonna ja elanike arvuga proportsionaalse suurusega ärilinnak. Tuleks tegeleda variandiga, mis vähendaks pendelrännet ja lubaks arendada teist liiki kinnisvara. Ning milles oleksid tasakaalus nii arendajate kui ka kogukonna huvid.
Head viimsilased – elanikud, vallaametnikud ja volikogu liikmed. Hetkel avalikul väljapanekul olev Haabneeme aleviku ja lähiala üldplaneeringu eskiisi koostamine on tehtud kogukoda tundmata, vales järjekorras ning sisaldab hulgaliselt küsitavusi. Võtaks ta laua pealt maha. Teeme uue. Teeme koos. Aga seekord selliselt, et juba lähteülesande koostamisse kaasatakse kogukonda, ning selgitatakse välja Viimsi kandevõime. Samuti antakse esmajärjekorras lahendused probleemidele, õpitakse tundma demograafilisi arenguid, võetakse arvesse täna nö sahtlisse kirjutatud lubatavaid arendusmahte ja nii edasi. Ning alles seejärel asuks analüüsima, mida teha täna kehtiva üldplaneeringuga.
Loe samal teemal:
„Haabneeme üldplaneeringu tehnolahendused vajavad põhjalikku ja terviklikku käsitlemist“
„Ants Erm: Haabneeme kui lahendamata probleemide sasipundar“
Viimsi Uudised
Jaga: