Eeloleval teisipäeval 13. juunil langetab Viimsi vallavolikogu otsuse 2024. aasta maamaksumäärade kohta.
Enamust viimsilastest pole selline maksuliik otseselt puudutanud, sest juba üle 10 aasta kehtib kodualuse maa maksuvabastus.
Maamaksu näol on tegemist riikliku maksuga, mis laekub omavalitsuse eelarvesse. Vallavolikogu mänguruumiks on maksumäära kehtestamine erinevatele sihtotstarvetele. Viimsi valla maksutuludest moodustab maamaks 2023. aasta eelarve järgi 6% ja põhitegevuse kogutulust 4,5%. Kokku laekub sel aastal maamaksust valla eelarvesse 2,55 miljonit eurot. Kui jagada see kõigi Viimsi elanike vahel, saame igaühe maksukoormuseks umbes 100 eurot, mida pole sugugi vähe. Juba mainitud maksukohustuseta koduomanike suure arvu tõttu jaotub see aga ebaühtlaselt, kuna mõned valla territooriumil tegutsevad ettevõtted maksavad maamaksuna kümneid tuhandeid eurosid aastas. Kui seni kasutati maksimaalset määra 2,5% kõigile sihtotstarvetele peale haritava maa ja loodusliku rohumaa, kus koormis oli 2%, siis eelnõu kohaselt rakendub elamu- ja maatulundusmaale järgmisel aastal 0,5% ning ülejäänud sihtotstarvetega maadele 1% maksumäär. Uued protsendid tulenevad maamaksuseaduse muudatustest ning nende järgi kavatsetakse Viimsi vallas maksimaalsete määradega jätkata.
Maal uus maksustamishind
2022. aastal viidi läbi maa korraline hindamine, millega iga kinnistu sai ligikaudse turuväärtuse ehk uue maksustamishinna. Varasemad, 2001. aastal kehtestatud maksustamishinnad lähtusid sihtotstarbest ja hinnatsoonidest, maatehingud enne seda olid turupõhise hinnataseme kujunemiseks pigem kaootilised. Samas võimaldab hinnatsoonipõhine lähenemine määrata n-ö baashind ka nendele kinnistutele, mis 2001. aastaks polnud veel moodustatudki. Viimsis määrati 2001. aastast kuni 1000 m2 elamumaa või maatulundusmaa krundi õuemaa kõlviku maksumuseks olenevalt hinnatsoonist vahemik 5–15 eurot/m2. Järgmise 1000 m2 hinnaks kujundati pool sellest väärtusest ning pind, mis ületas 2000 m2, maksustati pigem sümboolselt (2 senti/m2). Näiteks pidi umbes 4000 m2 suuruse tiheasustuses elamumaa krundi omanik tasuma peale maksuvabastuse alla kuuluva osa (1500 m2) mahaarvamist maamaksu 200–300 eurot aastas.
Maamaksu kehtestamise eelnõu kohaselt, mis puudutab 2024. aastat, on Viimsi vallas ette näha maksutulu langust vaatamata sellele, et paljusid kinnistuomanikke ootab ees 10%-line maksutõus võrreldes eelnevate aastatega. Põhjuseks see, et maksumäära 2,5–5 kordne langetamine on mõningatel juhtudel suurem kui maksustamishinna tõus. Maksulaekumise alanemist mõjutavad enim tootmismaad, mille pealt kogunes seni ligi kolmandik kogu maksutulust.
Samuti alaneb suuremate maatulundusmaade maksustamishind ning kodualuse maa maksuvabastus laieneb liitsihtotstarbega kinnistutel ka nendele kinnistuosadele, mis ei kuulu õuemaa kõlviku alla.
Kuidas aga maa väärtus Viimsis kahe hindamise võrdluses muutunud on? Selle väljaselgitamiseks võtsin maatoimingute platvormilt Minu Kataster (https://minu.kataster.ee/) andmed ligi 300 Viimsi poolsaarel asuva erineva sihtotstarbega kinnistu kohta. Elamumaade puhul jälgisin valiku tegemisel nii krundi suurust kui kaugust merest ja vallakeskusest, maatulundusmaade puhul ka kõlvikulist koosseisu. Järgnevas ülevaates keskendun eraldi elamu-, maatulundus- ning äri- ja tootmismaadele. Kuna maamaksuseaduse järgi kuuluvad maksuvabastuse alla need kinnistud, kus majandustegevus on keelatud (sh. loodusreservaadid ja sihtkaitsevööndid), avalikud veekogud ja teed, üldkasutatav maa ning riigi- ja munitsipaalomandis olev ühiskondlike ehitiste maa, samuti pühakodade alune maa, siis need eraldi vaatluse alla ei tule.
Elamumaa
Elamumaa maksustamishind sõltub peaasjalikult õuemaa osakaalust, mille ulatuses rakendatakse nn. ehitusmaa mudelit. Kuna väiksematel kinnistutel, enamasti endistel suvilakruntidel (<1000 m2) on ehitusalune pind protsentuaalselt suurem, võib nende ruutmeetri keskmine hind osutuda isegi paar-kolm korda kõrgemaks kui Viimsi mõistes suurel (>3000 m2) krundil. 2022. aasta korralise hindamise tulemused ei arvesta aga ehitusõiguse olemasolu või selle puudumist. Nii võib mõne soodsa asukohaga kinnistu maksustamishind olla naabritest madalam ainuüksi seetõttu, et sinna pole veel jõutud midagi ehitada või on maja valminud vahetult pärast hindamist.
Vallavalitsus on oma 2. juuni 2023 pressiteates märkinud, et võrreldes 2001. aasta maade hindamisega tõuseb Viimsis maa hind keskmiselt 7 korda, mis jääb Eesti keskmisele (8,3) isegi pisut alla. Selle keskmisega on aga lood nii nagu keskmise palgaga, mida saavad vaid vähesed. Nii on elamumaa maksustamishind tõusnud kõige vähem umbes neli korda, ent leidub ka kinnistuid, kus erinevus on enam kui sajakordne (Randveres ja Metsakastis). Kõige tagasihoidlikumalt on maa kallinenud poolsaare läänekalda külades (Pringi, Püünsi, Rohuneeme) ja Äigrumäel, alla keskmise jäävad ka Haabneeme ja Viimsi alevikud. Pigem mõõdukas ja kinnistute lõikes ühtlasem on hinnatõus Laiakülas ja Kelvingis (ca 10 korda), kus asustus on alles viimastel aastakümnetel välja kujunenud. Seevastu Viimsi idakalda külades on maksustamishind teinud palju järsema tõusu (10–20 korda) ning eriti tugevalt lööb hinnatõus Lubja, Pärnamäe, Metsakasti ja Miiduranna elanikke (15–25 korda).
Kõige rohkem on maa väärtus 2022. aasta hindamismetoodika järgi kasvanud aga suurtel (>0,5 ha) elamumaa sihtotstarbega kinnistutel, mis valdavalt on endised talu- või metsavahikohad poolsaare ida- ja keskosas.
Kui vaadelda nii-öelda keskmise suurusega kinnistuid (1000–2000 m2), siis absoluutväärtuses on ruutmeetri hind Miidurannas üle 200 euro, Haabneemes vahemikus 100–135 eurot. Miiduranna elamumaa maksustamishinnad konkureerivad tasemelt omakorda Pirita linnaosa Merivälja asumiga. Kallima otsa maatükkide ruutmeetri hind ulatub 100 euroni ka Lubjal, Püünsis ja Tammneemes, mis võib viidata, et just nendes külades on viimastel aastatel toimunud märkimisväärsel hulgal tehinguid uuselamukruntidega. Üldiselt langeb keskmine ruutmeetrihind seda enam, mida kaugemal on piirkond vallakeskusest. Nii jäävad alumisse otsa Metsakasti, Muuga ja Äigrumäe, kuid ka Pringi ja Rohuneeme (60–80 eurot).
Maatulundusmaa
Maatulundusmaade maksustamisel on reeglid mõnevõrra lihtsamad ja asukoht valla piires enam erilist rolli ei mängi võrreldes varasemate hinna- ja viljakustsoonidega. Hinnatsoonide kaotamisega on mõne kinnistu maksustamishind 2001. aasta tasemelt koguni 5–10 korda alla kukkunud. Sellesse kategooriasse kuuluvad eeskätt suuremad ja loodusliku rohumaa kõlviku ülekaaluga kinnistud.
Ühtlustunud on ka metsamaa kinnistute ruutmeetrihind, mis nüüdsest jääb vahemikku 6–14 senti/m2. Sarnases vahemikus on ka peamiselt loodusliku rohumaa kõlvikust koosnevad maatükid sõltumata sellest, kas tegu on potentsiaalse rannakarjamaa või mõne kaugema metsalagendikuga.
Kui maatükil on võimalik põllumajandusliku tulu saamiseks mõnda kultuuri kasvatada, tõuseb ka maksustamishind, ent mitte oluliselt. Palju enam mõjutab lõpptulemust hoonete olemasolu ning kui õuemaa kõlvik on valdav, võib maksustamishind läheneda juba elamumaa omale. Näitena võib tuua ühe abihoonega ja pisut üle 100 m2 krundi, kus ruutmeetri hind ületab külakeskmise suurusega elamumaa vastava näitaja.
Äri- ja tootmismaad
Äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistutest on maksustamishind erinevalt elamumaast enim tõusnud just väiksematel, alla 5000 m2 suurustel maatükkidel (5–15 korda). Kuid leidub ka tootmismaa kinnistuid, kus maksustamishind on võrreldes 2001. aastaga hoopis langenud. Need asuvad peamiselt Muuga sadama territooriumil ja on senini olnud suurimad panustajad valla eelarvesse. Suuremate hulka jäävad need nüüdki, ent maksumäära lae allatoomise järel vähenevad laekumised kogusummas umbes kolm korda.
Ärimaadest on ruutmeetri keskmise hinna järgi alumises otsas kaubanduskeskused, ülemises aga kütusetanklad ja mereäärsed restoranid. Tootmismaa ruutmeetri hind on kõige madalam Muuga sadamas, üks kõrgemaid aga Miiduranna sadamas.
Kasusaajad ja kannatajad
Maa maksustamishind peegeldab tegelikku turuolukorda pigem kaudselt. Elamumaa kruntidel saab ikkagi määravamaks see, mida sinna peale on ehitatud või ehitada tohib. Ka metsamaa puhul on suur vahe, kas müüki pannakse küps männimets või raiesmik, kus alles vaid kännud. Kindlasti on uued maksumäärad kergenduseks maatulundusmaa omanikele. Kahaneb surve maa turule viia ning ka valdav osa viimsilastest on seda meelt, et uusi elurajoone põllu- ja metsamaa arvelt enam püsti panna ei tohiks. Just need veel allesjäänud lagedamad alad ja metsad loovad miljöö, mille pärast Viimsisse kolida on tahetud ja soovitakse ka edaspidi.
Samamoodi annavad vana looduslähedase eluviisiga Viimsist aimu üksikud enam-vähem terviklikult säilinud talu- ja metsavahikohad. Paraku on maksukirves just nende kohale kõige ähvardavamalt tõusmas.
Kui praegune vale- ja vaenuvalitsus viib ellu oma kurja plaani kodualuse maa maksuvabastus ning iga-aastase maksumäära tõusu 10% piir kaotada, puudutab see juba kõiki viimsilasi ning käed surutakse kõige sügavamale just nende „suurmaaomanike“ taskusse.
Ometi ei peaks keegi ennast vaeseks maksma seetõttu, et elatakse endiselt esivanematelt päritud maalapil ega olda seda hetkekasu ajel maha parseldanud.
Mida siis ette võtta? Kui ikka kukla taga varitseb mitme- kuni mitmekümne kordne maksutõus, on üks võimalusi lasta õuemaa kasvõi üldplaneeringuga lubatud minimaalses suuruses eraldi kruntida. Liitsihtotstarbega kinnistuid, millel üheaegselt elamu- ja maatulundusmaa, üldiselt enam ei soosita. Näitena Viimsi idakaldalt tuleb aga maksustamishinna vahe umbes kümnekordne, kui sama pindalaga kinnistutest üks on 100% ulatuses elamumaa, teine aga 95% maatulundusmaa ja ülejäänud 5% elamumaa. Säärase „optimeerimisega“ annavad eeskuju ka mõned vallavõimuga seotud tegelased.
Volikogule esitatud eelnõu on seega vaid pehme variant ehk juba aasta pärast käikulastavast märksa karmimast hinnapoomisest. Valitud esindajate otsustada jääb, kas ka siis kasutatakse jätkuvalt maksimumi võtmise taktikat või hakatakse oma inimestest ka tegelikult hoolima. Vald sellest vaesemaks ei jää.
Andres Jaanus on Viimsi vallavolikogu keskkonna- ja heakorrakomisjoni liige (Kogukondade Viimsi).
Tunnusfoto: vaade Äigrumäelt (autori foto).
Kui lugu meeldis, siis palun toeta sõltumatut kogukonnaportaali ning ANNETA.
Viimsi Uudised
Jaga: