2024. aastal on Viimsi kinnisvaraturu aktuaalsemad teemad elanikkonna kasvu jätkusuutlikkus, veeprobleemid ja uue üldplaneeringu koostamise protsess.
Vaatame lähemalt, mis seisus on Viimsi kinnisvaraturg ning kuidas need teemad turgu mõjutavad.
Viimsi jääb atraktiivseks elukeskkonnaks, mida tõestab elanikkonna kasv. Viimase 10 aasta jooksul on iga-aastaselt lisandunud keskmiselt 500 uut elanikku, mis kinnisvaraturul viitab jätkuvalt kõrgele nõudlusele. 2024. aasta 1. jaanuari seisuga elab vallas Rahvastikuregistri järgi 22 889 inimest, ehkki lähiaastatel kasvutempo tõenäoliselt aeglustub.
Rahvaarvu kasvu ja sellega kaasneva inimtegevuse tõttu peab üha enam tähelepanu pöörama loodusliku keskkonna säilimisele ja võimalike kliimamuutustega arvestamisele. See nõuab pikemaajalist perspektiivi, mis arvestaks nii praeguste kui ka tulevaste põlvkondade vajadustega.
Viimsi valla kinnisvaraturgu mõjutab oluliselt pooleliolev üldplaneeringu koostamise protsess. Kehtestatud aastal 2000, on kehtiv üldplaneering ajale jalgu jäänud. Uue üldplaneeringu koostamine algas 2022. aastal, selle valmimist planeeritakse 2025. aasta sügiseks ja kehtestamist aastaks 2026. Viimase 15 aasta jooksul kiirelt kasvanud elanikkond nõuab uut planeeringut, mis arvestaks paremini infrastruktuuri ja tugiteenuste vajadusega.
Et vältida olukorda, kus uue üldplaneeringu kehtestamise valguses ei tehtaks veel „viimase hetke kiireid otsuseid“, võttis vald vastu otsuse kuni 2025. aasta lõpuni kehtestada reservmaade juhtotstarbega aladel ehitus- ja planeerimiskeeld. Sisuliselt tähendab see, et vallas on ajutiselt peatatud paljude ehitustegevuste ja detailplaneeringute menetlemine. See otsus võetakse tavaliselt vastu, et valmistada ette uue üldplaneeringu vastuvõtmist või ajakohastada olemasolevaid regulatsioone, tagamaks, et kõik tulevased arendused vastaksid valla pikaajalistele arengueesmärkidele ja huvidele.
Sellise keelu eesmärk on hoida ära arendustegevus, mis ei pruugi olla kooskõlas tulevaste planeeringuliste suundadega, pakkudes samal ajal aega uue planeeringu ülevaatamiseks ja ajakohastamiseks. Võime sarnast olukorda näha paljudes lähivaldades, kus on samuti pandud pausile uute detailplaneeringute algatamine seniks, kuni kehtestatud detailplaneeringute mahud on realiseeritud.
Viimsi vesi ja Viimsi Vesi
Teisalt on Viimsis jätkuvalt aktuaalne tsentraalvee probleem, mis näitab olemasoleva infrastruktuuri puudulikkust uute arendusprojektide vajaduste rahuldamisel. Viimsi Vesi on silmitsi väljakutsega, kuna veepuhastusjaama projekteerimisel ja ehitamisel ei osatud ette näha praegu kavandatavate piirkondade tarbimise mastaapi. See probleem rõhutab vajadust uuendada ja täiendada olemasolevat veevarustuse süsteemi, et see vastaks kasvavatele nõudmistele ja tagaks elanikele jätkuva veega varustatuse.
Kas ja kuidas antud teema mõjutab hetkelist kinnisvaraturu olukorda? Mõju on otsene. Kuna uusi detailplaneeringuid vastu ei võeta, siis tõuseb kehtestatud detailplaneeringuga kinnistute väärtus, millel on olemas kõik vajalikud kooskõlastused, load ja kommunikatsioonid. Sama kehtib ka korterite ja ridamajade turul. Kuna uusi projekte pannakse töösse varasemast vähem, siis tuleb piirduda olemasolevate projektide realiseerimisega.
Samas pole paanikaks põhjust. Meil on Viimsi vallas piisavalt kinnitatud projekte nii korteritele, ridamajadele kui ka kehtestatud planeeringuga elamumaid, mida realiseerida. Toon välja mõned projektid, mis on hetkel Viimsis pakkumises: Viimsiaia kodud, Viimsipere kodud, Riviera, Laaneserva, Viimsi Village, Vabaõhu Residents, Bryncki.
Ostjad on valivad ja kaalutlevad
Turu tunnetus on hetkel selline, et ostjad on ratsionaalsed ja kaaluvad oma ostud väga põhjalikult läbi. Tehingutesse minnakse selliste objektidega, mis vastavad ostja vajadustele ja võimalustele – paari aasta tagune ilmajäämise hirm on kadunud. Toon allpool välja rida tegureid, mis mõjutavad ostjate valikuid.
- Kuna elanikkonna kasv Viimsis jätkub, siis on turg aktiivsuse poolest sarnane 2023. aastale. Huvi on nii korterite, majaosade, eramute kui kinnistute vastu.
- Uusarenduste populaarsus. Uusarendused, eriti rida- ja kaksikelamud, on jätkuvalt ostjate hulgas väga nõutud.
- Korterituru piiratus. Kuigi nõudlus korterite järele püsib, on Viimsis korterite hulk piiratud. See hoiab korterite hinnad stabiilsena ja muudab need atraktiivseks. Eriti on hinnas kaasaegsete tehnolahenduste ja madalate ülalpidamiskuludega korterid. Vanemad ja moraalselt vananenud, samuti kallite ülalpidamiskuludega korterite vastu on huvi väiksem.
- Privaatsuse ja kvaliteedi hindamine. Nii majade kui ka kinnistute puhul eelistavad ostjad väljakujunenud elamurajoone, privaatsust ja kvaliteeti, mis kajastub ka hinnas.
- Energiatõhusus ja kaasaegsus. Ostjad eelistavad energiatõhusaid ja kaasaegseid tehnosüsteeme, mis tagavad madalamad ülalpidamiskulud. Üha aktiivsemalt tuleb tähelepanu alla energiaklassi teema. Energiaklassist sõltub juba praegu väga palju pankade poolt väljastatavate laenude panga marginaal ja sissemakse suurus.
- Detailplaneeringu mõju. Viimsi valla detailplaneeringute kavandamine keskendub looduskeskkonna säilitamisele, elukeskkonna parandamisele ja läbimõeldud kasvule, mis võib mõjutada uute projektide algatamist ja arendustegevust.
- Roheluse ja taristu koosmõju. Ostjad väärtustavad rohelust, head infrastruktuuri ning lähedust koolidele, lasteaedadele ja ühistranspordile.
- Jätkuv huvi renoveerimisprojektide vastu. On kliente, kes on huvitatud vanematest majadest väljakujunenud elurajoonides, nähes potentsiaali renoveerimises, mis võib olla (kuid alati ei pruugi) kuluefektiivsem viis oma unistuste kodu loomiseks.
- Piirangud ja regulatsioonid. Uute ehituslubade väljastamise pidurdamine ja detailplaneeringute menetlusaegade pikenemine võivad mõjutada uute projektide arendamist ja müüki.
- Dokumentatsiooni korrektsus. Kvaliteetse kinnisvara väärtus, mille dokumentatsioon on korras ja tegevused ametkondade poolt kooskõlastatud, on jätkuvalt kõrges hinnas ning selle väärtus kasvab ajas.
Kokkuvõtteks võib öelda, et me liigume vallas õiges suunas – uue üldplaneeringu vastuvõtmine on vältimatu. Väga positiivne on näha, et kohalikud elanikud on väga aktiivsed kogukonna liikmed ja soovivad oma kodukandi osas kaasa mõelda ja kaasa rääkida.
Põhjus, miks paljud on oma koduks valinud Viimsi, ongi eelkõige looduslähedane ja roheline elukeskkond. Selle säilitamine tõstab elanike elukvaliteeti kui kinnisvara väärtust. Loodetavasti suudetakse lähiaastatel leida lahendus ka Viimsi tsentraalvee probleemile ja edasised planeerimisprotsessid on läbipaistvamad ja keskenduvad kvaliteetsele ja rohelisele elukeskkonnale.
Lii Salusaar, konsultant ja büroojuht
lii.salusaar@luxum.ee
+372 5344 0956
Tunnuspilt: Lii Salusaar (erakogu).
Loe samal teemal:
„KINNISVARATURG: Viimsi on väga populaarne lastega perede seas”
Kui lugu meeldis, siis palun toeta sõltumatut kogukonnaportaali ning ANNETA.
Viimsi Uudised
Jaga: